關(guān)于旅游開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批流程，不同于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批，即不能說更為復(fù)雜，但讓許多旅游開發(fā)商摸不到頭緒
，或者被自己復(fù)雜化風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)
。作為旅游項(xiàng)目開發(fā)的重要一個(gè)環(huán)節(jié)
，值得寫一些個(gè)人實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與大家分享
。
一.先做規(guī)劃方案還是做立項(xiàng)申請
許多開發(fā)商為了拿項(xiàng)目風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)
，立馬想到的是先做一個(gè)規(guī)劃方案。沒有規(guī)劃方案
，不知道干什么
，怎么能立項(xiàng)？是的
，該問題想說的是
，先做規(guī)劃方案，再立項(xiàng)申請
。這正確嗎
？
讓我們參考一下房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)所需的資料風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)：
到國土局辦理國有出讓地的土地手續(xù)風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)；
辦土地手續(xù)期間風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)
，土地儲(chǔ)備中心會(huì)統(tǒng)一到規(guī)劃局辦理規(guī)劃條件
；
具備工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請報(bào)告；
具備節(jié)能評估能力的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制節(jié)能評估報(bào)告
；
到環(huán)保局辦理環(huán)評批復(fù)手續(xù)
；
到地震局辦理抗震安全性評價(jià)意見；
到該項(xiàng)目的行業(yè)主管部門辦理行業(yè)審查意見
；
項(xiàng)目單位的立項(xiàng)申請文件
；
項(xiàng)目單位的營業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證。
該立項(xiàng)所需的資料中
，第1
、2條要求，辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件
。許多旅游開發(fā)項(xiàng)目
，特別是旅游景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目，何來辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件
，
因?yàn)樵S多旅游開發(fā)項(xiàng)目用地是集體用地的耕地
、果園、自留地
、林地
、草地、宅基地
、荒山荒地和國有用地的林地/林場
、農(nóng)場、牧場
、荒山荒地
、水域等
，甚至自然保護(hù)區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)
，不在城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)
，不完全按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施。
比如在林業(yè)部門主管的自然保護(hù)區(qū)內(nèi)建設(shè)索道上下站管理用房
、接待設(shè)施
、游客中心[可能以其他項(xiàng)目名稱報(bào)林業(yè)廳/局審批]、游覽景點(diǎn)等和旅游相關(guān)的游覽和服務(wù)設(shè)施
，不可能都要找國土資源主管部門審批建設(shè)用地
，也不會(huì)去找發(fā)改委按照其要求的立項(xiàng)審批流程進(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批，更不用說準(zhǔn)確上述立項(xiàng)所需的資料
。
但是
，并不是說旅游開發(fā)項(xiàng)目不需要立項(xiàng)報(bào)批，而是應(yīng)該根據(jù)不同項(xiàng)目尋找不同的審批流程
。
所以說
，要討論“先做規(guī)劃方案，還是先立項(xiàng)申請”
，應(yīng)該根據(jù)不同用地所在的不同主管部門而定
，且其立項(xiàng)報(bào)批的主管部門也應(yīng)該依此選擇不同的立項(xiàng)報(bào)批流程。
但是
，本文主要針對非自然保護(hù)區(qū)
、風(fēng)景名勝區(qū)、國有林場/農(nóng)場/牧場等特殊用地范圍內(nèi)的旅游開發(fā)項(xiàng)目.按照發(fā)改委非限制行業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批程序的旅游開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程
，進(jìn)行系統(tǒng)性分析
，以供旅游開發(fā)商參考。
二.立項(xiàng)申請需準(zhǔn)備哪些材料.
一個(gè)問題還沒有完全解決
，通過提出“立項(xiàng)申請應(yīng)準(zhǔn)備哪些材料”這一問題
，可以合并解決問題。該問題是在如下假定下提出的
，即按照發(fā)改委非限制行業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批程序
，申請旅游開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批。發(fā)改委首先對投資規(guī)模有個(gè)限定
，一般不超過1000萬元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項(xiàng)目直接編制項(xiàng)目申請表并提交項(xiàng)目介紹.
即可備案
；超過1000萬元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項(xiàng)目，根據(jù)不同投資規(guī)模
，需要具有相應(yīng)級(jí)別以上工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制可行性研究報(bào)告
，一般超過1億元以上的，需要乙級(jí)以上工程咨詢資質(zhì)（甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)可以全國通用）
。其次
，不同投資規(guī)模需要報(bào)不同行政級(jí)別發(fā)改委立項(xiàng)審批。
一般的旅游開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請
，需要聘請具有工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)撰寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
，經(jīng)旅游主管部門提交給發(fā)改委等相關(guān)部門，具體應(yīng)提交的資料包括：
項(xiàng)目單位（企業(yè)）提出立項(xiàng)申請報(bào)告
；
由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
；
旅游主管部門關(guān)于該項(xiàng)目的審批意見；
項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見
；
國土資源部門（林業(yè)
、海洋漁業(yè)部門）出具的項(xiàng)目用地（用林、用海）預(yù)審意見
；
環(huán)境保護(hù)部門出具的項(xiàng)目環(huán)境影響評價(jià)審批意見
；
節(jié)能評估報(bào)告（需工程咨詢資質(zhì)）或填寫《固定資產(chǎn)節(jié)能登記表》；
企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等其他資料
。
在上述旅游開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請所需的資料中要求“項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見”
，要求的是項(xiàng)目選址意見書，不需要規(guī)劃方案
，即無需提交總體規(guī)劃方案可以立項(xiàng)
。因此，不存在先做規(guī)劃方案才能立項(xiàng)的說法
。
但是
，在實(shí)踐中，對于不在城鄉(xiāng)規(guī)劃的城區(qū)/鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)的旅游開發(fā)項(xiàng)目用地
，一般開發(fā)商會(huì)先做個(gè)規(guī)劃方案
，可以使總體規(guī)劃方案，或者概念規(guī)劃方案
，拿著該規(guī)劃方案向政府匯報(bào)
，地方政府及下屬各部門以規(guī)劃方案為依據(jù)來審批項(xiàng)目。
反思上述程序
，本人認(rèn)為
，許多旅游開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃方案編制不是旅游開發(fā)商的職責(zé)，而應(yīng)該是政府的職責(zé)
，但是政府沒有動(dòng)力機(jī)制去編制該規(guī)劃方案
，而由旅游開發(fā)商推動(dòng)該規(guī)劃方案編制工作，因?yàn)槁糜伍_發(fā)商想投資開發(fā)該地塊
，需要規(guī)劃方案
。
比如上面提及的千年皇后鎮(zhèn)項(xiàng)目，對于該上萬畝地塊
，涉及國有林地
、荒山荒地
、水域和集體的耕地、自留地
、村莊宅基地等用地
，以旅游開發(fā)商名義上報(bào)該區(qū)域的總體規(guī)劃方案名不正言不順。在最新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法下
，土地利用必須按照規(guī)劃實(shí)施
，沒有規(guī)劃下何談建設(shè)項(xiàng)目選址是否符合規(guī)劃要求。
因此
，該項(xiàng)目的總體規(guī)劃應(yīng)該由旅游主管部門委托相應(yīng)級(jí)別以上旅游規(guī)劃資質(zhì)的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制
，并約束旅游開發(fā)項(xiàng)目申報(bào)旅游項(xiàng)目時(shí)復(fù)合該總體規(guī)劃的要求。
三.·哪些旅游開發(fā)項(xiàng)目需要編制可行性研究報(bào)告
依照上述所言
，并非所有的旅游開發(fā)項(xiàng)目都需要編制可行性研究報(bào)告
，而是根據(jù)項(xiàng)目所在用地主管部門、項(xiàng)目用地性質(zhì)
、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模而定
。
世界自然遺產(chǎn)、文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)
、自然保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)
，除了游覽設(shè)施和少量旅游服務(wù)設(shè)施，一般不允許建設(shè)項(xiàng)目
，因此不存在向發(fā)改委申請立項(xiàng)報(bào)批項(xiàng)目
，而是由相應(yīng)的主管部門審批建設(shè)內(nèi)容。在實(shí)際操作中
，在上述保護(hù)區(qū)內(nèi)也有修建接待設(shè)施
、索道等項(xiàng)目，投資規(guī)模在1000萬元以上的一般需要報(bào)縣級(jí)發(fā)改委審批或備案
，
超過3000萬元以上或5000萬元以上的投資規(guī)模（不同省份不同投資規(guī)模要求）需要上報(bào)市級(jí)發(fā)改委主管部門
，超過1億元或3億元的，應(yīng)由省級(jí)發(fā)改委審批
。
風(fēng)景名勝區(qū)
、旅游度假區(qū)、重點(diǎn)文物保護(hù)單位
、國家A級(jí)旅游景區(qū)的立項(xiàng)報(bào)批程序一般參照發(fā)改委規(guī)定的非限制行業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批
，一般投資規(guī)模在3000萬元以上或者5000萬元以上的，應(yīng)由市級(jí)發(fā)改委審批
，在1000萬元以上但不超過上一級(jí)發(fā)改委審批要求的投資規(guī)模
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