風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán):(旅游用地可以建住宅嗎)

風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán),

你好風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)

，來回答這個(gè)問題

，住宅是70年

，旅游是40年。

風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán):(旅游用地可以建住宅嗎)

另外風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)

，旅游度假用地是指專門從事度假用的地方

，可供所有旅游者付費(fèi)享用，和我們所理解的度假村一樣

，但旅游住宅用地卻是旅游者私人買下的某度假村的某棟住宅

，就像我們買商品房住一樣，只是我們買商品房是居住

，而旅游住制宅是建在風(fēng)景秀麗的地方供人們旅游是居住

，只供產(chǎn)權(quán)所有者擁有，旅游住宅相當(dāng)于買房子

，是你的固定資產(chǎn)

，而旅游度假用地產(chǎn)權(quán)是度假村的，你只是租住而已

，旅游用地不可以建住宅

。

如何理解旅游景區(qū)和旅游度假區(qū)之間的區(qū)別

(謝邀)兩者間的區(qū)別，筆者的理解為:旅游景區(qū)要買門票

，游客進(jìn)去

，也就走走，看看

，拍點(diǎn)照片

，整個(gè)時(shí)間不長，走馬觀花

，行程緊張

。頂多在景區(qū)里吃頓團(tuán)餐或自己買點(diǎn)食物充饑。比如石林景區(qū)

，也就看看石頭

，版納橄欖壩傣族園景區(qū)也就看下天天潑水，吃餐傣家飲食

，自己再隨便走走

，買點(diǎn)特產(chǎn)。

。

。，而旅游度假區(qū)

，不用買門票

，可以住下來，比如云南楚雄州祿豐縣羅茨溫泉群

，作者去過

，每天收費(fèi)88元，包一日3餐和住酒店

，每天可以泡N次溫泉和游泳

，可以在入住期間免費(fèi)使用度假區(qū)里的wifi，吃住泡一個(gè)月

，也就二千多元

，這才是度假，因?yàn)椴幌蠊渚皡^(qū)

，度假區(qū)可以安心休閉放松自己

。類似的還有石屏縣龍棚，既是景區(qū)也是度假區(qū)

，去龍棚的這個(gè)景區(qū)兼度假區(qū)

，可以住榻榻米房，可以泡溫泉

，可以參與篝火晚會(huì)

，可以在度假區(qū)樹林里揀菌菇菌子。

。

。↓配圖

，上邊1.2幅為景區(qū)3.龍棚的景區(qū)兼度假區(qū)

，下邊1.2幅為旅游度假區(qū)人們可以坐下在打幾個(gè)小時(shí)游"雙扣"，3.為景區(qū)

。從圖片的閱讀角度可以看出景點(diǎn)和度假區(qū)的截然不同風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)

！

旅游開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程

關(guān)于旅游開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)審批流程

，不同于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批，即不能說更為復(fù)雜

，但讓許多旅游開發(fā)商摸不到頭緒

，或者被自己復(fù)雜化風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)。作為旅游項(xiàng)目開發(fā)的重要一個(gè)環(huán)節(jié)

，值得寫一些個(gè)人實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與大家分享

。

一.先做規(guī)劃方案還是做立項(xiàng)申請(qǐng)

許多開發(fā)商為了拿項(xiàng)目風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)，立馬想到的是先做一個(gè)規(guī)劃方案

。沒有規(guī)劃方案

，不知道干什么，怎么能立項(xiàng)

？是的

，該問題想說的是，先做規(guī)劃方案

，再立項(xiàng)申請(qǐng)

。這正確嗎？

讓我們參考一下房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)所需的資料：

到國土局辦理國有出讓地的土地手續(xù)

；

辦土地手續(xù)期間

，土地儲(chǔ)備中心會(huì)統(tǒng)一到規(guī)劃局辦理規(guī)劃條件；

具備工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告

；

具備節(jié)能評(píng)估能力的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制節(jié)能評(píng)估報(bào)告

；

到環(huán)保局辦理環(huán)評(píng)批復(fù)手續(xù)；

到地震局辦理抗震安全性評(píng)價(jià)意見

；

到該項(xiàng)目的行業(yè)主管部門辦理行業(yè)審查意見

；

項(xiàng)目單位的立項(xiàng)申請(qǐng)文件；

項(xiàng)目單位的營業(yè)執(zhí)照和組織機(jī)構(gòu)代碼證

。

該立項(xiàng)所需的資料中

，第1、2條要求

，辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件

。許多旅游開發(fā)項(xiàng)目，特別是旅游景區(qū)建設(shè)項(xiàng)目

，何來辦理土地手續(xù)和規(guī)劃條件

，

因?yàn)樵S多旅游開發(fā)項(xiàng)目用地是集體用地的耕地、果園

、自留地

、林地、草地

、宅基地

、荒山荒地和國有用地的林地/林場

、農(nóng)場、牧場

、荒山荒地

、水域等，甚至自然保護(hù)區(qū)

、風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)，不在城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃范圍內(nèi)

，不完全按照城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施

。

比如在林業(yè)部門主管的自然保護(hù)區(qū)內(nèi)建設(shè)索道上下站管理用房、接待設(shè)施

、游客中心[可能以其他項(xiàng)目名稱報(bào)林業(yè)廳/局審批]

、游覽景點(diǎn)等和旅游相關(guān)的游覽和服務(wù)設(shè)施，不可能都要找國土資源主管部門審批建設(shè)用地

，也不會(huì)去找發(fā)改委按照其要求的立項(xiàng)審批流程進(jìn)行立項(xiàng)報(bào)批

，更不用說準(zhǔn)確上述立項(xiàng)所需的資料。

但是

，并不是說旅游開發(fā)項(xiàng)目不需要立項(xiàng)報(bào)批

，而是應(yīng)該根據(jù)不同項(xiàng)目尋找不同的審批流程。

所以說

，要討論“先做規(guī)劃方案

，還是先立項(xiàng)申請(qǐng)”，應(yīng)該根據(jù)不同用地所在的不同主管部門而定

，且其立項(xiàng)報(bào)批的主管部門也應(yīng)該依此選擇不同的立項(xiàng)報(bào)批流程

。

但是，本文主要針對(duì)非自然保護(hù)區(qū)

、風(fēng)景名勝區(qū)

、國有林場/農(nóng)場/牧場等特殊用地范圍內(nèi)的旅游開發(fā)項(xiàng)目.按照發(fā)改委非限制行業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批程序的旅游開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批流程，進(jìn)行系統(tǒng)性分析

，以供旅游開發(fā)商參考

。

二.立項(xiàng)申請(qǐng)需準(zhǔn)備哪些材料.

一個(gè)問題還沒有完全解決，通過提出“立項(xiàng)申請(qǐng)應(yīng)準(zhǔn)備哪些材料”這一問題

，可以合并解決問題

。該問題是在如下假定下提出的，即按照發(fā)改委非限制行業(yè)項(xiàng)目的立項(xiàng)報(bào)批程序

，申請(qǐng)旅游開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)審批

。發(fā)改委首先對(duì)投資規(guī)模有個(gè)限定，一般不超過1000萬元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項(xiàng)目直接編制項(xiàng)目申請(qǐng)表并提交項(xiàng)目介紹.

即可備案

；超過1000萬元（該投資規(guī)模限定不同地區(qū)存在差異）的項(xiàng)目

，根據(jù)不同投資規(guī)模

，需要具有相應(yīng)級(jí)別以上工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制可行性研究報(bào)告，一般超過1億元以上的

，需要乙級(jí)以上工程咨詢資質(zhì)（甲級(jí)工程咨詢資質(zhì)可以全國通用）

。其次，不同投資規(guī)模需要報(bào)不同行政級(jí)別發(fā)改委立項(xiàng)審批

。

一般的旅游開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)

，需要聘請(qǐng)具有工程咨詢資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)撰寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，經(jīng)旅游主管部門提交給發(fā)改委等相關(guān)部門

，具體應(yīng)提交的資料包括：

項(xiàng)目單位（企業(yè)）提出立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告

；

由具有相應(yīng)資質(zhì)的工程咨詢機(jī)構(gòu)編制的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；

旅游主管部門關(guān)于該項(xiàng)目的審批意見

；

項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見

；

國土資源部門（林業(yè)、海洋漁業(yè)部門）出具的項(xiàng)目用地（用林

、用海）預(yù)審意見

；

環(huán)境保護(hù)部門出具的項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)審批意見；

節(jié)能評(píng)估報(bào)告（需工程咨詢資質(zhì)）或填寫《固定資產(chǎn)節(jié)能登記表》

；

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等其他資料

。

在上述旅游開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)所需的資料中要求“項(xiàng)目所在地城市規(guī)劃行政主管部門出具的項(xiàng)目規(guī)劃選址意見”，要求的是項(xiàng)目選址意見書

，不需要規(guī)劃方案

，即無需提交總體規(guī)劃方案可以立項(xiàng)。因此

，不存在先做規(guī)劃方案才能立項(xiàng)的說法

。

但是，在實(shí)踐中

，對(duì)于不在城鄉(xiāng)規(guī)劃的城區(qū)/鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)的旅游開發(fā)項(xiàng)目用地

，一般開發(fā)商會(huì)先做個(gè)規(guī)劃方案，可以使總體規(guī)劃方案

，或者概念規(guī)劃方案

，拿著該規(guī)劃方案向政府匯報(bào)，地方政府及下屬各部門以規(guī)劃方案為依據(jù)來審批項(xiàng)目

。

反思上述程序

，本人認(rèn)為，許多旅游開發(fā)項(xiàng)目總體規(guī)劃方案編制不是旅游開發(fā)商的職責(zé)

，而應(yīng)該是政府的職責(zé)

，但是政府沒有動(dòng)力機(jī)制去編制該規(guī)劃方案，而由旅游開發(fā)商推動(dòng)該規(guī)劃方案編制工作，因?yàn)槁糜伍_發(fā)商想投資開發(fā)該地塊

，需要規(guī)劃方案

。

比如上面提及的千年皇后鎮(zhèn)項(xiàng)目，對(duì)于該上萬畝地塊

，涉及國有林地

、荒山荒地、水域和集體的耕地

、自留地

、村莊宅基地等用地，以旅游開發(fā)商名義上報(bào)該區(qū)域的總體規(guī)劃方案名不正言不順

。在最新的城鄉(xiāng)規(guī)劃法下

，土地利用必須按照規(guī)劃實(shí)施，沒有規(guī)劃下何談建設(shè)項(xiàng)目選址是否符合規(guī)劃要求

。

因此，該項(xiàng)目的總體規(guī)劃應(yīng)該由旅游主管部門委托相應(yīng)級(jí)別以上旅游規(guī)劃資質(zhì)的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行編制

，并約束旅游開發(fā)項(xiàng)目申報(bào)旅游項(xiàng)目時(shí)復(fù)合該總體規(guī)劃的要求

。

三.·哪些旅游開發(fā)項(xiàng)目需要編制可行性研究報(bào)告

依照上述所言，并非所有的旅游開發(fā)項(xiàng)目都需要編制可行性研究報(bào)告

，而是根據(jù)項(xiàng)目所在用地主管部門

、項(xiàng)目用地性質(zhì)、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及投資規(guī)模而定

。

世界自然遺產(chǎn)

、文化遺產(chǎn)保護(hù)區(qū)、自然保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)

，除了游覽設(shè)施和少量旅游服務(wù)設(shè)施

，一般不允許建設(shè)項(xiàng)目，因此不存在向發(fā)改委申請(qǐng)立項(xiàng)報(bào)批項(xiàng)目

，而是由相應(yīng)的主管部門審批建設(shè)內(nèi)容

。在實(shí)際操作中，在上述保護(hù)區(qū)內(nèi)也有修建接待設(shè)施

、索道等項(xiàng)目

，投資規(guī)模在1000萬元以上的一般需要報(bào)縣級(jí)發(fā)改委審批或備案，

超過3000萬元以上或5000萬元以上的投資規(guī)模（不同省份不同投資規(guī)模要求）需要上報(bào)市級(jí)發(fā)改委主管部門

，超過1億元或3億元的

，應(yīng)由省級(jí)發(fā)改委審批。

風(fēng)景名勝區(qū)

、旅游度假區(qū)

、重點(diǎn)文物保護(hù)單位、國家A級(jí)旅游景區(qū)的立項(xiàng)報(bào)批程序一般參照發(fā)改委規(guī)定的非限制行業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批，一般投資規(guī)模在3000萬元以上或者5000萬元以上的

，應(yīng)由市級(jí)發(fā)改委審批

，在1000萬元以上但不超過上一級(jí)發(fā)改委審批要求的投資規(guī)模

，由縣級(jí)發(fā)改委審批

，超過1億元或3億元的

，應(yīng)由省級(jí)發(fā)改委審批

。

本文標(biāo)簽：風(fēng)景名勝區(qū)旅游服務(wù)設(shè)施用地產(chǎn)權(quán)

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